قطره قطره، ناگهان «آپارتمان»!

[ad_1]

قطره قطره, ناگهان «آپارتمان»

چگونه می توان با پرداخت تدریجی ناچیز صاحب مسکن شد


اولین صندوق زمین‌وساختمان به عنوان نهاد نوین زیرمجموعه بازار سرمایه، شنبه گذشته با هدف تامین مالی بازار مسکن رونمایی شد.


این صندوق و صندوق‌های دیگری از همین جنس که به‌تدریج در ماه‌های آینده تشکیل می‌شوند، فرصت صاحب‌خانه شدن در طول زمان با موجودی‌های اندک اما قابل افزایش را برای متقاضیان مسکن فراهم می‌آورند. «خرید مسکن در طول زمان» واژه جدیدی نیست چرا که در طول سال‌های اخیر، افراد از طریق پیش‌خرید واحد مسکونی در حال ساخت، طی دو سال، اقدام به پرداخت مبلغ پیش‌خرید به پیش‌فروشنده می‌کردند و در پایان کار، آپارتمان آماده تحویل را دریافت می‌کردند. اما هم‌اکنون با راه‌اندازی صندوق زمین‌وساختمان، معنای واقعی خرید در طول زمان برای گروهی از متقاضیان مسکن که امکان پرداخت مبالغ چند ده میلیون تومانی در شروع پروژه‌های پیش‌خرید را ندارند، تحقق پیدا می‌کند. در صندوق زمین و ساختمان، افراد با پرداخت بهای یک‌هزارم یا حتی یک‌چهارهزارم مترمربع، صاحب سهم کوچکی از یکی از انبوه آپارتمان‌های در حال ساخت توسط مالک صندوق می‌شوند و در طول مدت ساخت‌وساز، با خرید سهام بیشتر، به‌تدریج، میزان مشارکت و سرمایه‌گذاری خود را در صندوق به اندازه متراژ کامل یک آپارتمان مسکونی می‌رسانند.


به این ترتیب تفاوت اصلی بین صندوق و پیش‌خرید، در پرداخت تدریجی و جزئی هزینه ساخت مسکن است که باعث می‌شود با تزریق قطره‌چکانی بهای مسکن به صندوق، در نهایت یک آپارتمان از ماحصل سرمایه‌گذاری به‌دست بیاید.دولت یازدهم سال گذشته بعد از آنکه با فقر شدید منابع بانک‌ها از یک‌سو و بدهی ۵۰هزار میلیارد تومانی بخش مسکن به بانک‌مرکزی (مسکن‌مهر) روبه‌رو شد و برایش اثبات شد که بانک‌ها همچون گذشته قادر به پرداخت تسهیلات ساخت مسکن نیستند، تصمیم گرفت از سایر ابزارهای ممکن برای تامین مالی این بخش استفاده کند.حسین‌ عبده‌تبریزی مشاور مالی وزیر راه‌وشهرسازی پاییز پارسال ماموریت پیدا کرد زمینه تشکیل صندوق‌های زمین‌وساختمان را در بورس و همزمان در عرصه ساخت‌وسازهای مسکونی به‌وجود بیاورد و در همان زمان مشخص شد مقررات مصوب سال ۸۷ در زمینه صندوق‌ها به قدری غیرجذاب و دست‌وپاگیر است که هیچ بسازوبفروشی حتی در بدترین شرایط مالی، حاضر به تشکیل صندوق برای جذب سرمایه‌گذار نیست.


اردیبهشت امسال، ماحصل چکش‌کاری دست‌کم ۵ ماهه وزارت راه‌وشهرسازی روی مقررات صندوق زمین‌وساختمان، باعث شد قوانین جدید ایجاد این صندوق‌ها در سازمان بورس تدوین، نهایی، تصویب و ابلاغ شود.شنبه گذشته صندوق زمین‌وساختمان نسیم تحت مالکیت یکی از شرکت‌های وابسته به بانک مسکن –گروه سرمایه‌گذاری بانک مسکن- در فرابورس تشکیل شد و بهاندازه۱۵میلیارد تومان، پذیره‌نویسی از سرمایه‌گذاران انجام داد.صندوق زمین‌وساختمان، نهادی است که مالک یک زمین آماده به ساخت، بعد از دریافت پروانه ساختمانی، برای اجرای پروژه ساختمانی خود، درخواست تشکیل آن را به بازار سرمایه –سازمان بورس- ارائه می‌کند و پس از تایید، افراد حقیقی و حقوقی می‌توانند با خرید سهام صندوق، ضمن اینکه هزینه ساخت را برای مالک صندوق تامین می‌کنند، از سود حاصل از سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز، به عنوان شرکای مالک، بهره‌مند شوند.


صندوق نسیم به یک پروژه‌ مسکونی واقع در منطقه ۲۲ مربوط است که در قالب برج ۶۰واحدی در ۱۸طبقه و با متراژ بالای ۱۳۰ متر برای هر آپارتمان قرار است ظرف مدت ۳۰ماه احداث شود.کل ارزش این پروژه با احتساب ارزش زمین، پروانه ساخت و هزینه ساخت، بالای ۳۰ میلیارد تومان برآورد می‌شود که ۲۲میلیارد تومان آن مربوط به هزینه ساخت است. از این ۲۲میلیارد تومان، ۱۵میلیارد تومان آن قرار است از طریق جذب منابع مالی از کانال صندوق نسیم، تامین اعتبار شود و مابقی نیز از محل پیش‌فروش تعدادی از واحدهای پروژه، تامین خواهد شد.


در صندوق زمین‌وساختمان، دو طرف عرضه و تقاضای مسکن از منافع پیش‌رو نفع می‌برند.طرف عرضه یا همان شرکت سازنده در غیاب توان وام‌دهی بانک‌ها، هزینه ساخت‌وساز را از نقدینگی سرمایه‌گذاران تامین می‌کند و طرف تقاضا نیز با سرمایه‌گذاری در صندوق، دارایی نقدی خود را حداقل به اندازه تورم سالانه مسکن، ارتقا می‌دهد چرا که سودی که صندوق در پایان پروژه از محل فروش واحدهای مسکونی، به سرمایه‌گذاران پرداخت می‌کند برابر نرخ رشد قیمت مسکن طی مدت سرمایه‌گذاری است.


پیش‌بینی می‌شود این نرخ از سود بانک‌ها و حتی سایر بازارهای سفته‌بازی که این روزها با رشد منفی در بازدهی روبه‌رو هستند، بیشتر باشد.با این حال، گفته می‌شود بهترین امتیازی که صندوق زمین‌وساختمان می‌تواند به سرمایه‌گذاران و سهامداران خود ارائه بدهد، در این پروژه پیش‌بینی شده است!صندوق زمین‌وساختمان برای آنکه جذابیت حداکثری برای سهامداران خود ایجاد کند، باید قابلیت واگذاری آپارتمان به آن دسته از سرمایه‌گذارانی که اصل و سود سرمایه‌شان نزد صندوق، معادل ارزش یک واحد مسکونی پروژه می‌شود را به‌وجود بیاورد.در صندوق نسیم نیز پیش‌بینی شده در صورتی‌که اصل و سود سرمایه‌گذاری هر سرمایه‌گذار به اندازه یک آپارتمان باشد، در زمان تقسیم عواید، به این افراد واحد مسکونی تعلق بگیرد.


اگر شکل منطقی کار رعایت شود، سرمایه‌گذاری در صندوق‌ها حکم خرید متری مسکن را دارد و حتی از فروش متری مسکن – طرحی که چند سال پیش توسط شهرداری تهران به اجرا درآمد- نیز راحت‌تر است چون در صندوق، امکان خرید کمتر از یک متر نیز وجود داردمساحت زمین پروژه نسیم در منطقه۲۲ حدود ۲ هزار مترمربع است و مساحت مفید ساختمان نیز ۸۱۰۰ مترمربع تعیین شده است.در اطلاعیه پذیره‌نویسی واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان نسیم که شنبه پیش به مدت ۵روز در فرابورس انجام شد، آمده است: بخشی از هزینه ۲۲میلیارد تومانی ساخت، صرف هزینه‌های ارکان صندوق خواهد شد که ۸۰۰ میلیون تومان است.


در این صندوق محدودیتی برای میزان خرید واحدهای سرمایه‌گذاری (یونیت) وجود ندارد طوری‌که یک متقاضی سرمایه‌گذاری با ۱۰۰۰ تومان هم می‌تواند وارد صندوق شود و حتی به اندازه کل ۱۵میلیارد تومان نیز می‌شود واحد خریداری کرد. معاملات ثانویه واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق زمین و ساختمان، پس از اتمام پذیره‌نویسی و تایید فرابورس ایران، در بازار ابزارهای نوین مالی فرابورس آغاز می‌شود و دارندگان و متقاضیان خرید می‌توانند با مراجعه به کارگزاران عضو فرابورس اقدام به خرید یا فروش این واحدها کنند.موضوع فعالیت صندوق زمین و ساختمان نسیم عبارت است از: جمع‌آوری وجوه از متقاضیان سرمایه‌گذاری در صندوق و ساخت پروژه ساختمانی مندرج در امیدنامه صندوق از محل وجوه یاد شده، فروش واحدهای ساختمانی یاد شده و در نهایت تقسیم عواید ناشی از این فعالیت بین سرمایه‌گذاران صندوق.

[ad_2]

لینک منبع